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LEI COMPLEMENTAR Nº 88 DE 6 DE MAIO DE 2025
(Projeto de Lei Complementar N° 19/2025 - Autoria: EXECUTIVO MUNICIPAL)
 
Ementa "Dispõe sobre o parcelamento do solo rural para a implantação e a regularização de Chácaras de Recreio no Município de São Manuel, e dá outras providências."
 
ODIRLEI JOSÉ FÉLIX, Prefeito do Município de São Manuel, Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais, faz saber que a Câmara Municipal aprovou e ele sanciona e promulga a seguinte Lei:
 
 

CAPITULO I
DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

 
Art 1º A presente Lei Complementar disciplina o parcelamento do solo rural de São Manuel e estabelece critérios e métodos para a regularização e/ou implantação de Chácaras de Recreio, nos termos do art. 15 da Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017.
 
Parágrafo único. Para efeitos desta Lei, será considerada área passível de regularização qualquer área que esteja situada na zona rural e/ou urbana do Município de São Manuel, com adensamentos, usos e características urbanas, bem como imóveis destinados predominantemente à moradia ou lazer de seus ocupantes, ainda que em copropriedade ou comunhão com ente privado, obedecidos os critérios estabelecidos na presente Lei Complementar.
 
Art 2º São objetivos desta Lei Complementar:
 
I- ordenar o crescimento e a distribuição equilibrada dos usos no território municipal;
II- assegurar a concentração equilibrada de atividades e pessoas no território do Município, mediante controle do uso e aproveitamento do solo;
III- prevenir e desestimular o uso e a ocupação clandestina ou irregular do solo urbano por Chácaras de Recreio;
IV- criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;
V- compatibilizar do uso e ocupação do solo com o sistema viário e a infraestrutura existentes;
VI- viabilizar meios que proporcionem qualidade de vida à população, em espaço adequado e funcional;
VII- preservar o meio ambiente e valorizar os recursos naturais.
 
Art 3º Para efeitos desta Lei Complementar, considera-se:
 
I - ÁREA PASSIVEL DE REGULARIZAÇÃO - aquela que esteja situada dentro dos limites do Município de São Manuel, na zona rural e/ou urbana, e cuja existência de condomínio se encontre consolidada no título dominial que regula o imóvel ou pelo exercício da posse direta por seus ocupantes, com a delimitação e isolamento do espaço físico de cada condômino, existentes até 31/12/2023;
II- ÁREA DE EXPANSÃO URBANA - a fração de terra situada na zona rural do Município de São Manuel, contigua à área urbana onde haverá a possibilidade de serem exercidas atividades tipicamente urbanas, tais como habitação e recreação, nos moldes e critérios estabelecidos na presente Lei, não sendo permitido o exercício de atividades rurais em tais áreas;
III- ZONA DE URBANIZAÇÃO ESPECÍFICA - a fração de terra situada na zona rural do Município de São Manuel, que se encontra isolada da área urbana, onde haverá a possibilidade de serem exercidas atividades tipicamente urbanas, tais como habitação e recreação, nos moldes e critérios estabelecidos na presente Lei, sem prejuízo da atividade rural;
IV- CHÁCARAS DE RECREIO – a fração de terra com no mínimo 1.000,00 m2 (mil metros quadrados), inserida na área passível de regularização, declarada como área de expansão urbana ou zona de urbanização específica, onde será permitido o exercício de atividades tipicamente urbanas, tais como habitação e recreação, nos moldes e critérios estabelecidos na presente lei, observando-se as limitações de exercício de atividades para cada tipo de área.
 
Art 4º Em cumprimento às disposições do artigo 3º da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, com as alterações introduzidas pela Lei Federal nº 9.785, de 29 de janeiro de 1999, não será permitido o parcelamento do solo para regularização de Chácaras de Recreio:
I- em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
II- em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III- em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV- em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V- em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção;
VI- em áreas de Reserva Legal registradas;
VII- em áreas de Preservação Permanente;
 
Parágrafo Único. Áreas que tenham, anteriormente, exibido condições impróprias para a regularização e que tenham se sujeitado às correções que as tornem próprias ao chacreamento, poderão ser objeto de novo requerimento de regularização, nos moldes previstos na presente Lei.
 

CAPITULO II
DA REGULARIZAÇÃO E IMPLANTAÇÃO DE CHÁCARAS DE RECREIO
 
Seção I
Da Certidão de Diretrizes e da Pré-Aprovação do Projeto

 
Art 5º Previamente à elaboração de Projeto específico, o interessado deverá requerer à Prefeitura Municipal a definição das Diretrizes para loteamento, apresentando, para este fim:
I- Requerimento das diretrizes;
II- Título de propriedade do imóvel sem cláusula restritiva quanto à sua alienabilidade, comprovada através de Certidão Negativa do Registro de Imóveis;
III- Planta do imóvel, contendo:
a)planta de situação;
b)levantamento planialtimétrico da gleba a ser loteada, na escala 1:1000, com curvas de nível de metro em metro, devidamente cotadas conforme "RN" (Referência de Nível) Oficial, com divisas de propriedade perfeitamente definidas e indicação dos confrontantes, localização dos cursos d'água, lagoas, represas, bosques, construções existentes, linha de alta tenso, ferrovia, rodovia etc.
IV- indicação dos arruamentos contíguos em todo perímetro da gleba, devidamente amarrados pelos eixos, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
V- outras indicações que possam interessar à orientação geral do loteamento.
 
Art 6º O interessado loteador deverá apresentar à Secretaria Municipal de Obras, Planejamento Urbano e Habitação requerimento próprio, devidamente instruído com o Projeto de Regularização ou de Desmembramento, conforme o caso, além dos seguintes documentos:
I- Certidão atualizada da matrícula do imóvel, com data de expedição inferior a 30 dias, acompanhada do memorial descritivo da área total constante da mesma;
II- Memorial Descritivo de cada lote, o qual não poderá ter área inferior a 1.000,00 m2 (mil metros quadrados) e possuir testada mínima de 20 (vinte) metros, sendo essa a área mínima de cada lote, não se permitindo desmembramento posterior;
III- Termo de Anuência assinado pelo proprietário de direito do bem não se opondo ao projeto de regularização e ao desmembramento da área, caso o interessado não possua o título de domínio do imóvel;
IV- Projeto, com as seguintes conformações:
a) indicação dos cursos d'agua, nascentes, áreas de Preservação Permanente e demais elementos físicos naturais e artificiais existentes na área;
b) o sistema viário interno será adequado às Diretrizes que o projeto exigir, devendo ser interligado à via pública já existente;
c) possuir no máximo dois acessos de entrada e saída;
d) os acessos às edificações e lotes do conjunto somente poderão ser feitos através de vias internas do loteamento, vedado o acesso pela via pública de circulação.
V- Cronograma de execução das obras e obrigações.
 
Parágrafo único. Deverá constar no Projeto e mencionada no Memorial Descritivo, a área não inferior à 5% (cinco por cento) da área do imóvel a ser destinada à reserva legal para a plantação ou manutenção de mudas de arvores frutíferas ou nativas.
 
Art 7º No Projeto de implantação e/ou regularização de Chácaras de Recreio, bem como no Cronograma de Execução das obras e obrigações de que trata o art. 6º, inc. V, deverá ser considerado o disposto no art. 8º desta Lei Complementar.
 
Art 8º Serão de responsabilidade do interessado loteador as seguintes obras necessárias à execução do loteamento de Chácaras de Recreio:
I- abertura dos logradouros constantes do projeto e demais obras de terraplanagem;
II- colocação de marco de concreto nos alinhamentos de vias, lotes e áreas de uso comum;
III- construção de galerias de águas pluviais, ponte, pontilhões, bueiros, muro de arrimo e outras benfeitorias que forem julgadas necessárias;
IV- execução de rede de água potável em todos os logradouros existentes no projeto;
V- execução de rede coletora de esgoto ou fossa séptica, de acordo com diretrizes da concessionária do município, em todos os logradouros constantes do projeto;
VI- execução integral de rede de energia elétrica em todos os logradouros constantes do projeto e aprovado pela empresa concessionária.
§ 1º As vias públicas internas deverão ter uma largura mínima de 5,00 metros para as regularizações e 12,00 metros para os novos desmembramentos, e, de acordo com as peculiaridades do loteamento, serão definidas a largura dos passeios públicos (calçadas) e o tipo de piso a ser utilizado nas vias públicas internas e nos passeios.
 
§ 2º Fica o empreendedor obrigado a assumir os compromissos de execução das obras de infraestrutura previstos em seu projeto, e todos os projetos necessárias para implantação e também a regularização do empreendimento.
 
Art 9º Após o recebimento da Certidão de Diretrizes, o interessado deverá reunir os documentos previstos no ANEXO I desta Lei, bem como eventuais documentos que tenham sido nela indicados ou suficientes a cumprir as condicionantes que dela constaram, efetuando novo protocolo para fins de pré-aprovação do Projeto.
 
Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Obras, Planejamento Urbano e Habitação terá o prazo máximo de 60 (sessenta) dias corridos para analisar os documentos, e caso o imóvel a ser loteado e o projeto cumpram todos os requisitos legais, o Secretário Municipal de Obras aporá seu visto em plantas e memoriais, emitindo assim a Certidão de Conformidade para compor, com as demais peças técnicas e jurídicas, o processo que deverá ser encaminhado ao GRAPROHAB para a aprovação.

 
Seção II
Da Aprovação Definitiva do Projeto

 
Art 10 Após aprovação do Projeto pelo GRAPROHAB, o interessado deverá retornar à Prefeitura, apresentando os documentos constantes do ANEXO II desta Lei, para a aprovação final, que se dará no prazo máximo de 30 (trinta) dias corridos, com a emissão do respectivo Alvará de Licença Definitiva de Parcelamento do Solo ou Decreto, para ser encaminhado ao Cartório de Registro de Imóveis, para o devido registro, observado o parágrafo único do art. 13 desta Lei Complementar.
 
Art 11 Com o registro do parcelamento do solo perante o Cartório de Registro de Imóveis, o interessado deverá apresentar ao Município a respectiva Certidão, comprobatória da averbação do registro e da caução dada como garantia da execução das obras de infraestrutura, devendo ser excluídas do Cadastro Imobiliário Municipal, para efeitos de incidência de tributos municipais, todas as áreas tidas como públicas e incorporadas ao patrimônio municipal, nos termos da legislação vigente.
 
Parágrafo único. Após a aprovação do Projeto e enquanto não concluídas e entregues as obras do empreendimento, a área será tributada por um único cadastro de IPTU, sendo que após a conclusão e expedido do Termo de Verifica de Obras e Liberação de Garantia, haverá o lançamento individualizado do IPTU para cada um dos lotes, se não houver disposição legal em contrário.
 
Art 12 Após aprovação definitiva do Projeto pela Secretaria Municipal de Obras, Planejamento Urbano e Habitação de São Manuel, o Município adotará as seguintes providências:
I- expedição de Termo de Autorização ao interessado loteador, para apresentação à Companhia Paulista de Força e Luz – CPFL junto ao requerimento de instalação de rede de energia elétrica, caso necessário;
II- a área do loteamento será declarada, no prazo de até 2 (dois) meses, mediante lei específica, como Zona de Urbanização Específica ou Área de Expansão Urbana, conforme o caso, a fim de viabilizar a baixa no INCRA da área junto à matrícula que regula o imóvel;
III- imediatamente após a promulgação da lei de que trata o inc. II, a área será registrada perante o Cadastro Imobiliário Municipal, passando a incidir sobre ela, a partir do exercício imediatamente subsequente, os tributos municipais previstos na legislação tributária municipal.
 

Seção III
Das obras de infraestrutura

 
Art 13 Após aprovação definitiva do Projeto de Implantação e/ou Regularização de loteamento de Chácaras de Recreio pela Secretaria Municipal de Obras, Planejamento Urbano e Habitação de São Manuel, o interessado terá o prazo de 02 (dois) anos para a execução das obras e obrigações assumidas, devendo a área objeto de implantação ou regularização ser dotada da seguinte infraestrutura:
I- escoamento de águas pluviais;
II- sistema de captação de água aprovado pelo(s) órgão(s) competente(s) ou termo de dispensa emitido pelo(s) mesmo(s), e poço artesiano devidamente legalizado;
III- escoamento sanitário, sendo proibido seu lançamento "in natura" em rios, cursos d'agua, lagos ou represas naturais ou artificiais, devendo, necessariamente, ocorrer a instalação e/ou regularização de fossa séptica aprovada pelos órgãos competentes;
IV- rede de energia elétrica e iluminação das vias;
V- vias de acesso à propriedade de terra batida ou pavimentação impermeabilizada ou semi-impermeabilizada, devendo estas estarem articuladas com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizadas com a topografia local;
VI- cerca divisória ou outro meio físico de delimitação, que propicie o integral isolamento da área objeto de implantação e/ou regularização;
VII- isolamento da Área de Preservação Permanente, caso haja.
 
Parágrafo único. Fica o interessado loteador obrigado a fornecer, em favor do Município, o loteamento e/ou lotes como garantia de execução das obras de infraestrutura, mediante competente averbação na matrícula imobiliária.
 
Art 14 Nas áreas passíveis de regularização e/ou desmembramento não será exigida a reserva ou existência de áreas institucionais, assim como fica expressamente dispensada a exigência de pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, calçadas nas vias de acesso, podendo, ainda, ter lotes com frente para vicinais e estradas municipais.
 
Parágrafo único. As vias de acesso deverão ter largura mínima de 5,00 metros para as regularizações e 12,00 metros para os novos desmembramentos.
 
Art 15 Findo o prazo a que se refere o art. 13 desta Lei Complementar, ou mediante requerimento específico do interessado loteador, a Secretaria Municipal de Obras, Planejamento Urbano e Habitação de São Manuel procederá à vistoria do imóvel, a fim de constatar a execução das obrigações estabelecidas no Projeto aprovado.
Parágrafo único. Finalizada a execução das obras, a Secretaria Municipal emitirá em favor do loteador carta de autorização para liberação da caução de que trata o parágrafo único do art. 13, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
 

Seção IV
Das taxas de Aprovação

 
Art 16 O interessado loteador deverá recolher aos cofres municipais, as seguintes taxas:
 
I - para análise e aprovação de projeto de regularização fundiária de interesse especifico, R$ 0,09 por m2;
II- para análise e emissão de Certidão de Diretrizes, o valor de R$ 0,15 por m2.
III- para análise e pré-aprovação, bem como pela emissão de aprovação definitiva, o valor de R$ 0,09 por m2.
 
Parágrafo único. As taxas de que tratam o caput deste artigo terão seu valor corrigido anualmente pelo IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo, ou outro índice oficial de correção monetária que venha a substituí-lo.
 

CAPÍTULO III
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

 
Art 17 Após emissão da respectiva Certidão de Regularização de Imóvel pelo Município, procedido o desmembramento da área junto à matrícula que regula o mesmo e cancelada a indisponibilidade ou caução, conforme o caso, a Chácara de Recreio será considerada unidade, isolada podendo ser alienada, sendo vedado seu desmembramento.
 
Art 18 O Município de São Manuel fica isento de quaisquer responsabilidades quanto às áreas passíveis de regularização e as Chácaras de Recreio regularizadas, no que se refere à infraestrutura das mesmas, bem como à instalação de equipamentos públicos de qualquer natureza ou a prestação de serviços públicos, ressalvados os serviços de transporte público para alunos e de coleta de lixo, esta mediante a colocação de caçambas comunitárias na via de acesso, para o depósito de lixo pelos moradores.
 
Art 19 Em não havendo a execução e/ou regularização da área no prazo estabelecido no artigo 13 desta Lei Complementar, o Município poderá proceder à alienação do bem dado em garantia para, com o fruto da venda, realizar as benfeitorias necessárias à regularização do imóvel, ou proceder à cobrança do valor correspondente aos custos e despesas necessárias à regularização do imóvel, nos termos da legislação vigente, acrescido de correção monetária, juros e multa administrativa.
 
Parágrafo único. Fica instituída multa administrativa pela não execução das obras de infraestrutura de que trata esta Lei Complementar, no valor de até 1.000 (um mil) UFESP´s.
 
Art 20 Aos infratores desta Lei Complementar aplicar-se-ão as disposições penais previstas no artigo 50 e seus incisos, da Lei nº 6.766/79, sem prejuízo do ressarcimento aos cofres públicos de eventuais prejuízos que o loteador venha a dar causa ao erário municipal.
 
Art 21 Ficam revogadas as disposições em contrário, aplicando-se, no que couber, os procedimentos para regularização fundiária previstos na legislação federal, em especial a Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017.
 
Art 22 Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos a partir de 1º de janeiro do ano subsequente à sua publicação no que se refere à Taxa de Aprovação prevista no art. 16.
 
 
São Manuel, 6 de maio de 2025.
 
 

ODIRLEI JOSÉ FÉLIX
PREFEITO MUNICIPAL
 
Registrada na Seção de Expediente em 6 de maio de 2025.
 
LUCIANA FIDÊNCIO BELOTI SHINOZAKI
CHEFE DA SEÇÃO DE EXPEDIENTE

 

 

1. a) 01 via do Requerimento solicitando a pré- aprovação;
   b) 01 via da Cópia reprográfica da matricula do terreno atualizada, contendo a descrição do imóvel, bem como as medidas perimetrais, superficial total e indicação de confrontantes que deverá corresponder aos limites do projeto. Quando não houver coincidência de medidas será necessária a prévia retificação da área. O imóvel já deverá estar registrado em nome do requerente/interessado.
   c) 01 via do levantamento planialtimétrico da área, preferencialmente na escala 1:1000, com curvas de nível de um em um metro, com todos os acidentes topográficos e geográficos, além de corpos d’agua (nascentes, córregos perenes ou não; lagos, etc) e demais ativos ambientais que inclusive tenham sido identificados no Cadastro Ambiental Rural;
   d) 01 via das plantas urbanísticas propostas, com o tragado do sistema de arruamento, quadras, lotes, áreas públicas, quadro de áreas e seus percentuais, quadro dos requisitos urbanísticos e outras informações importantes.
   e) 01 via do Memorial Justificativo do empreendimento com especificação do uso e tipo de ocupação do solo;
   f) 01 via do Memorial descritivo do terreno a ser loteado;
   g) Indicação dos lotes que serão transferidos a futura associação de moradores no caso de parcelamento com acesso controlado;

 
Obs.: Toda documentação elaborada por responsável técnico deverá estar acompanhada do respectivo comprovante de responsabilidade técnica emitida pelo órgão fiscalizador da atividade e do comprovante e pagamento dos valores devidos para o trabalho.
 

ANEXO II
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA A APROVAÇÃO DEFINITIVA DE LOTEAMENTOS DE CHACARAS DE RECREIO